2026-05-11 10:45:51

提出如下问题:
公司取得了一处不动产，有网签合同和房产证。但是因为开发商的原因不能提供相应的不动产发票，请问不动产的折旧能否所得税税前扣除？依据是什么


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

针对您遇到的这种情况，不动产的折旧是可以进行企业所得税税前扣除的。
虽然发票是常规的税前扣除凭证，但在开发商原因导致无法补开发票的特殊情况下，税法允许通过提供“替代性资料”来证实支出的真实性，从而进行扣除。
以下是具体的政策依据、所需材料及操作建议：
1. 核心结论与政策依据
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十四条的规定，如果因对方（开发商）注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票的，企业可以凭相关资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除。
虽然您提到的是“开发商原因”（可能包含资金链断裂、失联但未注销等情况），但在税务实务中，只要能证明业务真实发生且确实无法取得发票，通常适用该条款或参照执行。
2. 您需要准备的“替代”资料
为了在汇算清缴时顺利扣除折旧，您必须留存备查以下资料，以形成完整的证据链：

原因证明开发商无法开票的证明资料（如：工商注销证明、法院破产裁定、税务局出具的非正常户证明、或双方沟通无果的法律函件/律师函等）。必备
业务合同您提到的网签合同即属于此类，这是证明交易真实性的核心文件。必备
支付凭证银行转账记录、付款回单等（必须是非现金支付）。必备
权属证明您手中的房产证，这是证明资产已交付并归公司所有的最有力证据。辅助强证
其他资料房屋交接单、物业入住手续、会计核算记录等。辅助证明
3. 为什么您可以扣除？（逻辑分析）
真实性原则： 企业所得税税前扣除的首要原则是“真实性”。您有网签合同、房产证和付款记录，足以证明这笔资产购置业务是真实发生的，而非虚构成本。
非主观过错： 未取得发票是由于“开发商原因”，而非贵公司主观故意不索取或配合逃税。
补救措施： 既然客观上已经无法取得发票（或者取得难度极大），法律赋予了纳税人使用上述“替代资料”进行补救的权利。
4. 特别提示与建议
（1)房产税问题： 既然您已经取得了房产证，无论是否有发票，都应当依法缴纳房产税。房产税的计算原值通常依据会计账面价值（即您的购房成本），即使没有发票，会计上也应按合同金额入账并计提折旧。
(2)与税务局沟通： 由于“开发商原因”是一个相对笼统的概念，建议您在年度企业所得税汇算清缴前，主动携带上述资料（特别是房产证、合同和无法开票的情况说明）与主管税务机关沟通。
如果开发商仅仅是“拖延”但主体尚在，税务局可能会要求您继续催要发票。
如果开发商已经“暴雷”（如破产、跑路），税务局通常会认可上述替代资料。
(3)折旧年限： 请确保按照不动产的法定最低折旧年限（通常为20年）计算折旧，避免因折旧年限错误引发新的税务风险。

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