2026-04-30 12:14:08

提出如下问题:
房屋损毁重建，由于时间过于久远，原房屋残值是否包含土地价值无从考究，导致新的房屋价值是否包含土地价值不知，这时的房产税该怎么缴纳


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

针对您提出的房屋损毁重建后房产税缴纳问题，核心原则是：无论会计上如何核算，新房屋的房产税原值均应包含地价。
由于时间久远导致原值难以考证，建议按照以下步骤和原则进行处理：
1. 核心原则：地价必须计入
根据财税〔2010〕121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价（包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）。这一规定不以房屋是新建还是重建而改变。
2. 解决“原值无从考究”的办法
如果确实无法考证历史成本，不能简单地不计入地价。建议采取以下方式确定房产原值：
委托第三方评估：聘请专业的资产评估机构对重建后的房产进行评估。评估机构会综合考虑房屋的建筑年代、结构、地理位置、市场行情等因素，给出一个合理的评估价值。这个评估价值可以作为确定房产原值的依据。
核定征收：如果评估也难以进行，可以主动联系主管税务机关说明情况。税务机关可能会根据当地相关规定，采取核定征收的方式确定应纳税额。核定方法通常包括按房产租金收入（从租计征）或按一个核定的房产余值（从价计征）来计算。
3. 地价计入的具体计算方法
在确定了房产原值后，需要根据宗地容积率来确定计入房产原值的地价金额：
宗地容积率 ≥ 0.5：
应将整宗土地的全部价值并入房产原值计征房产税。
宗地容积率 < 0.5：
按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。
计算公式为：计入房产原值的地价 = (土地总面积 / 土地总价) × 房产建筑面积 × 2
4. 关键提醒
纳税义务发生时间：对于重建的房屋，房产税通常自建成之次月起开始征收。
及时沟通：鉴于您的情况比较特殊（时间久远、原值不清），强烈建议您携带土地使用权证等相关资料，主动前往德州市当地主管税务机关进行咨询和备案，以明确具体的申报方式，避免产生税务风险。

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