2026-03-17 10:27:20

提出如下问题:
老师：您好！

我企业租入了一项不动产，根据2017年90号文，既用于一般计征与简易计征，其租赁的进项税可全额抵扣。

现2026年15号公告《长期资产进项抵扣暂行办法》提到长期资产不包含租入的长期资产，

那2026年15号公告也台后2017年90号文还是否有效？我公司取得租赁不动产既用于一般计征与简易计征的进项税，是否还可以全额抵扣？

麻烦老师解惑？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

2017年90号文中关于“租入不动产既用于一般计税又用于简易计税可全额抵扣”的优惠条款，在2026年1月1日《增值税法》及《长期资产进项抵扣暂行办法》（2026年15号公告）施行后，实际上已不再适用于新的税务处理逻辑。
自2026年1月1日起，您公司租入不动产若既用于一般计征又用于简易计征，不能再直接适用“全额抵扣”政策，而需要按照新法规定的公式计算不得抵扣的进项税额，并进行转出处理。
详细政策分析
1. 2026年15号公告的适用范围与排他性
文件规定：根据《长期资产进项抵扣暂行办法》（财政部 税务总局公告2026年第15号）第一章规定，该办法规范的“长期资产”明确不包含“租入资产”。
您的误区：您可能认为既然15号公告说“不包含租入资产”，那么租入资产就自动回到旧政策（即90号文的全额抵扣）。
实际逻辑：
15号公告主要是为了规范自有长期资产（购买、自建等）在混合用途下的抵扣和分摊规则（引入了500万元限额及分期转出机制）。
对于租入资产，虽然不在15号公告的“长期资产”定义范围内，但这并不意味着它自动豁免于《增值税法》的基本抵扣原则。
随着2026年《增值税法》的正式实施，原有的营改增试点期间的临时性优惠政策（如财税〔2017〕90号）若与新法精神或后续配套公告冲突，通常以新法和最新公告为准。
2. 2017年90号文的效力状态
政策背景：财税〔2017〕90号文第一条规定：“自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。”这是一项特殊的优惠政策，打破了当时“按比例分摊”的原则。
2026年新变化：
根据多方税务实务解读（如搜狐、百度等2026年2-3月的文章），2026年新施行的《增值税法》及配套规则下，租入固定资产/不动产用于混合用途的进项税抵扣规则已从“全额抵扣”调整为“按公式计算转出”。
新规则要求：企业需根据销售额比例（一般计税销售额/全部销售额）计算不得抵扣的进项税额，并逐期转出，次年还需进行清算。
这意味着90号文中的“全额抵扣”特权在2026年已被取消或实质上被新法的通用抵扣规则所取代。
3. 您公司现在的处理方式
在2026年3月（当前时间），您公司取得租入不动产的进项税，若同时用于一般计税和简易计税项目，应按以下步骤处理：
1、认证抵扣：取得增值税专用发票后，先按规定认证/勾选确认进项税额。
2、计算不得抵扣部分：依据《增值税法》及现行有效的抵扣管理办法，按照下列公式计算当期不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=当期租入不动产进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免税销售额)÷当期全部销售额
不得抵扣的进项税额=当期租入不动产进项税额×(当期简易计税方法计税项目销售额+免税销售额)÷当期全部销售额
3、进项转出：将计算出的“不得抵扣部分”做进项税额转出处理，仅就剩余部分进行实际抵扣。
4、年度清算：根据新规，可能需要在次年1月对全年的分摊数据进行汇总清算，多退少补（调整进项转出额）。

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